支柱产业定位再提 政策环境全面宽松

2022 年是中国房地产行业全面低迷的一年。全国房地产行业出现有数据以来的最大下滑。包括新房销售、新开工、开发投资在内的各项主要指标均出现历史最大跌幅。在经历了过去20多年的高速发展后，中国房地产终于迎来长周期拐点。经济与人口增长放缓、新冠疫情影响以及调控政策是导致周期拐点出现的主要原因。受多重因素叠加影响，房地产销售回落、多家民企债务违约、土地市场流标持续，标杆房企销售全面萎缩。市场全面低迷之下，各种宽松政策贯穿全年，中央及地方不断释放“支持刚性和改善性住房需求”的信号，金融 16 条政策出台，支持房企融资“三箭齐发”，层出不穷。

为了实现稳经济的目标，2022年年末，中国房地产政策再次出现重大转折。尤其是12月中旬以来，决策层连续表态：《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出“支持居民合理自住需求”；国务院副总理刘鹤明确提出“房地产是国民经济的支柱产业”；12月的中央经济工作会议特别指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。同时会议还强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。不难看出，相比于以往，在主基调不变的基础上，此次会议的涉房地产行业内容将重点放在了防风险、保民生上。此番官方明确房地产是国民经济的支柱产业，一方面，房地产业链条长、涉及面广，是重要的经济增长动力源；另一方面，房地产业也是重要的风险源之一，对于金融稳定具有重要影响。

政策环境已全面转向宽松，在积极扶持房地产行业平稳发展的导向下，市场有望在2023年迎来恢复。但是，即使救市政策应出尽出，房地产市场也无法回到以往的历史高位，因为导致目前楼市整体下行的中长期因素无法逆转，即长期人口和经济增长放缓，以及中期疫情对经济的影响。然而，强者恒强，城市基本面依然是决定表现分化的关键所在。从短期来看，决定各城市2023年表现的主要影响因素包括：调控政策松紧程度、新房库存、土地供求、外来人口数量，以及当前成交量偏离合理需求的程度。由于从政策落地到市场预期回稳、需求恢复仍有一段时间，预计2023上半年楼市有望筑底企稳，下半年成交将逐步回升。